Avocat compromis et
promesse unilatérale de vente
CONSEIL compromis et promesse unilatérale DE VENTE
Notre cabinet d’avocat intervient dans tous les litiges survenant en présence d’un compromis et promesse unilatérale de vente
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
Définition de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel l’une des parties – le promettant – s’engage envers une autre – le bénéficiaire, à lui vendre son bien immobilier. En présence d’une promesse unilatérale de vente, à la différence d’un compromis de vente, le contrat de vente ne sera parfaitement formé que lorsque l’acquéreur aura manifesté son intention d’acquérir le bien, on dit alors qu’il « lève l’option ».
La promesse unilatérale de vente est consentie pour une durée déterminée, au cours de laquelle le bénéficiaire peut lever l’option. S’il ne le fait pas dans le délai imparti, la promesse devient caduque et les parties à la promesse de vente retrouve leur liberté.
La promesse unilatérale est fréquemment assortie d’une indemnité d’immobilisation, qui est une somme forfaitaire qui sera attribué au vendeur si le bénéficiaire ne lève pas l’option.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant contrat de vente, par lequel les parties se sont respectivement engagées l’une envers l’autre, en s’accordant sur la chose et le prix. Le vendeur doit vendre son bien, l’acquéreur doit l’acquérir.
La vente est donc parfaite dès la conclusion du compromis de vente, ce qui est la différence principale par rapport à la promesse unilatérale de vente.
Naturellement ce principe peut être tempéré en présence d’une condition suspensive de vente, notamment d’obtention d’un crédit bancaire ou de permis de construire.
Points examinés dans une promesse unilatérale
Une promesse unilatérale doit être lue à partir de ses stipulations concrètes. Le cabinet peut examiner les éléments essentiels de la vente, les obligations du promettant et du bénéficiaire, le délai d’option, les conditions suspensives et les conséquences prévues en cas de difficulté.
Rédaction et sécurisation de l’avant-contrat
Avant la signature, l’analyse peut porter sur la désignation du bien, le prix, les servitudes, les modalités de réitération et les clauses qui organisent la suite de l’opération. Les conditions suspensives, leurs délais et les démarches attendues doivent être cohérents avec le projet de l’acquéreur.
L’indemnité d’immobilisation et ses modalités de restitution doivent également être examinées au regard de la promesse et de la situation concernée. Pour comparer les deux avant-contrats, consultez le guide compromis ou promesse.
Quelles sont les obligations des parties dans la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente ?
Dans la promesse unilatérale de vente
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à conserver le bien et doit notamment s’abstenir de le vendre à un tiers.
Il a ensuite l’obligation de vendre son bien au bénéficiaire s’il lève l’option. Le texte prévoit qu’il ne manque « que le consentement du bénéficiaire » pour la formation du contrat de vente. Cela signifie donc que la volonté de vendre du promettant est claire et non équivoque.
Dans le cadre d’un compromis de vente
Les parties sont tenues l’une envers l’autre. Elles ne peuvent se délier de leurs obligations sous peine de voir leur responsabilité engagée.
Cas particulier des conditions suspensives
Le compromis ou la promesse peuvent être assortis de conditions suspensives. Il peut s’agir par exemple de conditions suspensives d’obtention d’un prêt ou d’obtention d’un permis de construire. Dans ce cas, l’insertion d’une telle clause fait naître des obligations à la charge du bénéficiaire et/ ou de l’acquéreur qui doit faire de preuve de diligences pour que la condition se réalise.
Levée d’option et refus de réitération
Lorsque le bénéficiaire souhaite lever l’option, il faut vérifier la forme prévue dans l’acte, le respect du délai et le contenu de la notification. Si le promettant refuse ensuite de réitérer, les pièces, les échanges et les démarches déjà accomplies permettent d’évaluer les suites envisageables.
- Relire la promesse et les modalités de levée d’option.
- Rassembler les notifications, courriers et échanges avec le notaire.
- Vérifier l’état des conditions suspensives.
- Étudier une mise en demeure, une négociation ou une procédure selon le dossier.
Les sanctions en cas de violation d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente.
Le non-respect de la promesse unilatérale de vente
Il y a violation de la promesse unilatérale de vente lorsque le promettant décide de ne plus vendre son bien au bénéficiaire alors que ce dernier a levé l’option dans le délai prévu. Dans pareil cas, le bénéficiaire peut agir en exécution forcée de la vente.
Si le promettant décide de vendre son bien à une personne autre que le bénéficiaire initial, ce dernier pourra obtenir la nullité du contrat de vente conclu en violation de la promesse dès lors qu’il aura rapporté la preuve de la connaissance par le tiers de l’existence de la promesse unilatérale.
Le non-respect du compromis de vente
Dans le cadre d’un compromis de vente si l’une des parties décide unilatéralement de se dégager de ses obligations sa responsabilité pourra être engagée.
Il conviendra de mettre en demeure la partie défaillante avec l’aide d’un avocat intervenant en droit de l’immobilier. Dans le cas où la mise en demeure serait infructueuse plusieurs sanctions pourraient être mises en œuvre par la partie lésée. Par exemple, en présence d’un vendeur souhaitant annuler un compromis de vente, il est possible de :
– Poursuivre l’exécution forcée de la vente,
– Demander des dommages et intérets ou l’application de la clause pénale.
Vente à un tiers et protection des droits
La vente du bien à un tiers malgré une promesse existante nécessite d’examiner la chronologie, les actes signés, les notifications et les éléments permettant d’établir ce que chacun savait. Le cabinet analyse alors les recours envisageables, sans préjuger de leur issue.
Les actes notariés, la promesse, les justificatifs de levée d’option et les échanges avec le vendeur ou le notaire sont particulièrement utiles pour reconstituer la situation.
Contentieux et réparation du préjudice
Un désaccord peut d’abord conduire à une mise en demeure ou à une tentative de résolution amiable. Si une procédure est envisagée, le dossier doit permettre de distinguer la demande d’exécution, la résolution éventuelle et la réparation des préjudices effectivement démontrés.
Les frais engagés, les conséquences du refus de vendre, la perte d’une opération et les autres préjudices invoqués doivent être documentés. Leur prise en compte dépend des stipulations de la promesse et de l’appréciation du dossier.
Préparer une consultation
Pour permettre une première analyse, réunissez la promesse et ses annexes, les justificatifs de notification, les échanges avec le vendeur, le notaire ou l’agence, les éléments relatifs au financement et les documents concernant la levée d’option ou la réitération.
Le cabinet peut ensuite identifier les points à vérifier et les démarches adaptées à votre situation, à Bordeaux ou dans toute la France.
Le cabinet de Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier, vous assiste dans l’ensemble de vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.
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