Diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, les transactions immobilières sont extrêmement encadrées, afin d’apporter un niveau de protection suffisant aux parties à l’acte de vente. Depuis cette date un dossier de diagnostics immobiliers obligatoires, réunissant dans un seul document les informations relatives à l’état du bien, doit être obligatoirement fourni avant la vente immobilière.

Dans un contexte où l’arsenal législatif se multiplie en la matière, les questions posées sur ce sujet à l’avocat en droit immobilier sont fréquentes. Il convient de rappeler toutes les obligations relatives à la fourniture de ces diagnostics (I) avec leurs effets en termes de garanties et de responsabilité (II).

I. Les diagnostics immobiliers obligatoires 

Conformément au Code de la construction la communication de différents diagnostics techniques est obligatoire lors d’une vente immobilière.

A. Les différents diagnostics obligatoires

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que le dossier contenant les diagnostics doit être nécessairement annexé par le vendeur à toute promesse ou compromis de vente, et lors de la conclusion de l’acte authentique de vente.

En application de l’article L. 271-4 du code précité, le dossier doit comprendre jusqu’à 11 documents :

1. Le constat de risque d’exposition au plomb prévu dans le code de la santé publique ;
2. L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu dans le même code ;
3. L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu dans le CCH ;
4. L’état de l’installation intérieure de gaz prévu dans le CCH ;
5. Dans les zones mentionnées [dans le] code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques (…) ;
6. Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus dans le CCH ;
7. L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu dans le CCH ;
8. Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif ;
9. Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu dans le code de l’urbanisme, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone (…)
10. Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu dans le code de l’environnement, un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’Etat dans le département.
11. S’agissant des immeubles en copropriété, d’autres documents peuvent s’ajouter au DDT tels que : 

• Depuis la loi du 18 décembre 1996, le certificat de mesurage LOI CARREZ qui encadre le calcul des surfaces des parties privatiques dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété ;
• Le diagnostic technique de l’immeuble.

B. La durée de validité des diagnostics immobiliers 

Tous les diagnostics immobiliers n’ont pas la même durée. Il est donc nécessaire de s’assurer qu’ils soient toujours valables au moment de la vente immobilière.

Le tableau suivant répertorie les dates de validité :

DIAGNOSTICS	VALIDITE
Plomb	Illimité ou un an si le constat est positif
Amiante	Illimité sauf si est détectée la présence d’amiante, alors un contrôle devra être réalisé dans les 3 ans
Termites	6 mois
Gaz	3 ans
Prévention des risques	6 mois
DPE	10 ans (voir notre article Que faire en cas de faux DPE)
Audit énergétique	5 ans
Electricité	3 ans
Assainissement	3 ans
Mérules	6 mois
ERP	6 mois
Bruit	Tant que le plan d’exposition demeure

 

Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics du dossier de diagnostic technique doivent être réalisés par des professionnels disposant des certifications requises pour les missions confiées. Le vendeur doit vérifier que le diagnostiqueur est assuré et qu’il exerce dans des conditions garantissant son indépendance et son impartialité.

Le choix du diagnostiqueur appartient en principe au vendeur. Les tarifs sont librement fixés et dépendent notamment du nombre de diagnostics à réaliser, de la surface du bien et de ses caractéristiques. Il est utile de conserver les rapports, les attestations d’assurance et les justificatifs de certification remis lors de la vente.

II. Les garanties apportées par les diagnostics immobiliers obligatoires

Au-delà de renseigner sur les caractéristiques d’un bien immobilier, les diagnostics peuvent, en cas d’erreur, fonder un recours contre le vendeur, ou le diagnostiqueur immobilier auteur de l’erreur.

Ils sont également un élément de preuve important lors de contentieux sur le fondement des vices cachés

A. La protection de l’acquéreur par les diagnostics immobiliers

Dans la mesure où ces diagnostics visent à renseigner l’acheteur, des actions spécifiques pourront être intentées par ce dernier en cas d’erreur.

Contre le vendeur 

Dans le cas où les diagnostics immobiliers sont erronés, la garantie des vices cachées pourra être mobilisée dès lors que seront démontrées les conditions inhérentes à cette action, à savoir : un vice, connu du vendeur, caché au moment de la vente et qui diminue l’usage du bien acquis.

Afin d’éluder la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente, l’enjeu sera d’apporter la preuve de la connaissance du vice, en l’occurrence du caractère erroné du diagnostic, par le vendeur.

Contre le diagnostiqueur

Bien que l’acquéreur ne dispose d’aucun lien contractuel avec le diagnostiqueur, ce dernier pourra voir sa responsabilité délictuelle engagée. En effet, conformément à une jurisprudence constance, « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ».

Les conséquences d’un dossier incomplet ou périmé

Le vendeur doit réunir les diagnostics applicables au bien et s’assurer de leur validité au moment de la signature de l’avant-contrat et de l’acte de vente. La composition du dossier dépend notamment de la date de construction, des installations, de la situation géographique et du statut du bien.

L’absence d’un document, son expiration ou une erreur dans son contenu peut fragiliser la vente et ouvrir un débat sur les responsabilités. Les conséquences ne sont pas identiques selon le diagnostic concerné, le préjudice subi et les informations dont disposaient les parties.

B. protection du vendeur par les diagnostics immobiliers

Les informations apportées par les diagnostics renseignent sur l’état du bien vendu ce qui présente plusieurs avantages pour le vendeur :

–           Cela permet de remplir son obligation de bonne foi et d’information ;   

–           Il est protégé contre une éventuelle action en garantie des vices cachés.

En effet, l’acquéreur dispose avec le dossier de diagnostics de toutes les informations utiles afin de donner son consentement de manière éclairée.

Dans le cas où votre responsabilité serait engagée, en tant que vendeur, un avocat en droit immobilier pourra ainsi vous assister afin de démontrer que vos obligations ont été remplies et/ou que la garantie des vices cachés ne peut être mobilisée.

Les évolutions du dossier de diagnostic technique

La réglementation évolue régulièrement. Le DPE est opposable dans les conditions prévues par les textes et l’audit énergétique peut être exigé pour certains logements en fonction de leur classement énergétique et du calendrier réglementaire. Il faut donc vérifier les règles applicables à la date de la vente plutôt que se fier à un ancien dossier.

Ces documents ne remplacent pas une expertise lorsqu’un acquéreur découvre un désordre après la vente. En cas d’écart entre l’état réel du bien et les diagnostics fournis, il faut conserver les rapports, les échanges, les actes de vente et les devis, puis faire qualifier techniquement le désordre.

Questions fréquentes sur les diagnostics obligatoires

Que faire si un diagnostic expire entre la promesse et l’acte ?
Il faut vérifier le diagnostic concerné et faire établir un document à jour lorsque les textes l’exigent avant la signature définitive. La réponse dépend de la nature du diagnostic et des dates de la promesse et de l’acte.

L’acquéreur peut-il agir après la vente ?
Une action peut être envisagée en cas d’erreur ou d’omission ayant causé un préjudice, contre le vendeur ou le diagnostiqueur selon les faits. Une analyse des rapports, de la chronologie et d’une éventuelle contre-expertise est nécessaire avant de choisir le fondement du recours.

Le dossier protège-t-il automatiquement le vendeur ?
Non. La remise des diagnostics ne couvre pas une dissimulation connue du vendeur et ne prive pas l’acquéreur de tout recours. La portée de la protection dépend du contenu du dossier et des circonstances de la vente.

Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous les problèmes que vous pourriez rencontrer en matière diagnostics immobiliers obligatoires, à Bordeaux comme dans la France entière.