Les VEFA sont fréquemment frappées d’un retard de livraison. Intérêts intercalaires, frais liés au décalage du déménagement, perte de jouissance du bien, loyers non perçus … les acquéreurs peuvent demander l’indemnisation de leurs préjudices sur la seule base du retard de livraison.
Comment réagir en cas de retards de livraison VEFA ?
I) VEFA : un délai de livraison déterminé, que le promoteur immobilier doit respecter
Définie à l’article 1601-3 du code civil, la VEFA est un contrat par lequel le vendeur s’engage à achever un immeuble et à le livrer dans un délai déterminé, l’acquéreur devenant quant à lui propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de VEFA, doit comporter un certain nombre de précisions, notamment, le délai de livraison. Pour que cette condition soit remplie, il n’est pas nécessaire qu’une date fixe soit prévue, une période de livraison est suffisante (exemple : 1er trimestre 2022).
L’obligation incombant au vendeur de livrer le bien dans un délai déterminé est une obligation de résultat. Ainsi, le seul fait que le bien ne soit pas livré dans le délai prévu par le contrat, permet d’engager la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier. Le promoteur immobilier ne pourra s’exonérer qu’en rapportant l’existence d’une cause légitime de retard contractuellement prévue.
II) VEFA : les causes légitimes de retard prévues au contrat doivent être respectées par le promoteur immobilier pour justifier un retard de livraison
L’acte authentique de vente prévoit des causes légitimes de retard, permettant au promoteur immobilier de justifier un retard de livraison. Ces causes légitimes de retard doivent respecter de nombreuses conditions pour être valables, tant sur le fond que sur la forme.
Il n’y a pas de liste légale des causes légitimes de retard, néanmoins sont classiquement admises comme telles :
– Les intempéries,
– les grèves,
– la faillite, le redressement judiciaire, la liquidation judiciaire, le dépôt de bilan, de l’une des entreprises,
– la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise,
– le retard pour cause de fouilles archéologiques,
– la découverte d’éléments du sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, Etc.
En pratique, chacune de ces causes légitimes de retard prévoient un formalisme précis à respecter, comme par exemple :
– pour que les intempéries soient reconnues comme cause légitime de retard de livraison, il est souvent nécessaire que le maître d’œuvre de l’opération de construction en VEFA justifie de la réalité de ces intempéries en vous adressant le relevé de la station météo la plus proche du chantier. Dans cette hypothèse, en l’absence de ce relevé météo, il n’est pas possible pour le promoteur immobilier de justifier son retard de livraison qui lui restera pleinement imputable et pour lequel vous pourrez demander indemnisation.
– pour les problèmes de sol rencontrés lors de la construction de votre VEFA, il est également nécessaire que le promoteur immobilier vous adresse une attestation du maitre d’œuvre afin de justifier de la réalité de ces problèmes. A défaut, cette cause légitime de retard ne vous sera pas opposable.
– d’une manière générale, il est fréquent que le contrat prévoit l’obligation pour le promoteur immobilier de vous informer, par lettre recommandée, d’une cause légitime de retard dans le délai de 15 jours à compter de sa réalisation. À défaut, là encore, le promoteur immobilier resterait responsable du retard, quand bien même la cause invoquée se serait réellement produite.
En cas de retard de livraison en VEFA, si le promoteur immobilier n’oppose pas de cause légitime de retard ou s’il en invoque une sans respecter le formalisme contractuellement prévu, l’acquéreur est en droit d’engager sa responsabilité et de réclamer des dommages et intérêts.
Lorsque votre promoteur immobilier invoque une cause légitime de retard, il convient toujours de se référer à votre acte authentique de vente afin de vous assurer que ladite clause est bien prévue au contrat, et que le formalisme est bien respecté. Pour cela, l’expertise d’un avocat en droit immobilier, qui pourra vous assister lors de votre litige en VEFA, s’avère souvent opportune.
III) VEFA : Le retard de livraison non justifié par le promoteur ouvre droit à l’indemnisation de l’acquéreur
Le montant des dommages et intérêts peut résulter de l’application d’une clause de pénalités insérée dans le contrat, qui fixe les sanctions pécuniaires en cas de retard de livraison. Cette clause est qualifiée de clause pénale, et nécessite au préalable une mise en demeure du promoteur immobilier pour s’appliquer. L’application de la clause de la clause pénale n’est pas exclusive des préjudices d’autre nature, notamment l’indemnisation de la perte de jouissance du bien, ou l’indemnisation des loyers non perçus.
En l’absence de clause pénale prévue au contrat, l’acquéreur pourra obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en faisant valoir l’ensemble des préjudices qu’il a subi du fait du retard de livraison (frais bancaires, garde meuble, loyers non perçus, perte de jouissance du bien …).
Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.
Article co-écrit avec Claire LIBLANC, élève-avocat.
