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Erreur de superficie en matière de vente d’immeuble à rénover et de vente en l’état futur d’achèvement

expertise droit immobilier

Erreur de superficie en matière de vente d’immeuble à rénover et de vente en l’état futur d’achèvement

En cas d’erreur de superficie il est nécessaire pour les acquéreurs d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), de mettre en œuvre une action en diminution du prix de vente dans un délai d’un an.

Ce délai pour agir étant particulièrement court, il est essentiel de déterminer son point de départ, qui est différent selon les cas :

  • En VIR, le point de départ du délai d’un an est le jour de la signature de l’acte authentique de vente (I),
  • En VEFA, le point de départ du délai d’un an est le jour de la livraison du bien acquis (II).

I) Vente d’immeuble à rénover : point de départ de l’action en diminution du prix de vente au jour de la signature de l’acte authentique

Lors de la vente d’un lot de copropriété dans le cadre d’une VIR, la loi Carrez est d’application exclusive (i). Or, cette loi prévoit que le point de départ du délai d’un an pour mettre en œuvre l’action en diminution du prix de vente est l’acte authentique (ii).


Application exclusive de la loi Carrez en VIR

Lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre son vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est fondée exclusivement sur les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez.

En effet, la vente d’immeuble à rénover est régie par les articles L.262-1 et suivants du code la construction et de l’habitation (CCH), dont l’article L.262-4, qui prévoit les mentions obligatoires dans le contrat de VIR, et notamment la superficie Carrez :

« Tout contrat mentionné au premier alinéa de l’article L. 262-1 doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique.
Ce contrat précise :
a) La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; (…) ».

Par conséquent l’acquéreur d’une VIR, victime d’une erreur de superficie, doit demander une indemnisation de son préjudice en se fondant uniquement sur les dispositions de la loi « Carrez ». L’action fondée sur d’autres dispositions, notamment sur l’article 1604 du code civil, est déclarée irrecevable par la cour de Cassation (Cass. civ 3e, 26 novembre 2015, 14-14.778) :

« Mais attendu que, lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, saisie de demandes en indemnisation fondées sur l’article 1604 du code civil, la cour d’appel, qui n’a pas modifié l’objet du litige, en a exactement déduit que ces demandes étaient irrecevables ».


Sur le point de départ de la prescription en VIR

Le dernier paragraphe de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, dispose que :

« L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

Ainsi, conformément à la lettre du texte, l’action en diminution du prix de vente doit donc être intentée dans l’année qui suit l’acte authentique du prix de vente.

Passé ce délai l’action est forclose, et l’acquéreur ne pourra plus obtenir réparation de l’erreur de superficie.


II) Vente en l’état futur d’achèvement : point de départ de l’action en diminution du prix de vente au jour de la livraison du bien

Lors de la signature de l’acte de vente d’un immeuble en VEFA, le statut de la copropriété n’est généralement pas applicable, ce qui exclut de fait l’application de la loi Carrez (i). Si le délai d’action est d’un an comme en VIR, le point de départ de ce délai a été repoussé par la jurisprudence, à la date de prise de possession de son bien par l’acquéreur (ii).


Sur l’exclusion de la loi Carrez en VEFA

Lors de la signature de l’acte de vente d’un immeuble en VEFA, le statut de la copropriété n’est généralement pas applicable, dans la mesure où l’immeuble n’est pas encore construit. Ce qui exclut de fait l’application de la loi Carrez.

Ainsi, l’action en diminution du prix de vente a été admise par la jurisprudence sur les dispositions « classiques » du droit de la vente, prévues aux articles 1604 et suivants du code civil, et notamment l’article 1622 qui dispose que :

« L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance ».

Ainsi, dans le cadre d’une VEFA, le fondement de l’action en diminution du prix de vente est l’article 1622 du code civil, et non la loi Carrez, ce qui a des répercussions importantes sur le point de départ du délai.


Sur le point de départ de la prescription en VEFA

Concernant le point de départ de la prescription, en toute logique, la jurisprudence a prévu une date postérieure à la date de signature de l’acte de vente, dans la mesure où l’immeuble n’étant pas construit, il est impossible de mesurer la surface d’un lot.

Ce n’est qu’une fois que l’acquéreur a pris possession de son bien qu’il peut déterminer si la superficie vendue et la superficie réelle sont les mêmes.

Tel est d’ailleurs ce qu’indique la Cour de Cassation (Cass. civ 3e 11 janvier 2012 n°10-22924) :  

« Mais attendu qu’ayant, à bon droit, retenu que l’article 1622 du code civil relatif à l’action en diminution de prix était applicable à la vente en l’état futur d’achèvement et que le point de départ du délai préfix d’un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date (…) ».

En pratique, le point de départ de la prescription sera la date de livraison du bien acquis en VEFA, étant précisé que la livraison doit s’entendre de la date de remise effective des clefs, seul moment où l’acquéreur a eu la possibilité de mesurer la surface effective de son bien.


Conclusions :

Lors de la vente d’un lot de copropriété dans le cadre d’une VIR, le point de départ de l’action est figé, et facilement déterminable : il s’agit systématiquement du jour de signature de l’acte authentique.

À l’inverse, en cas de VEFA, le point de départ de l’action est fluctuant, et sera déterminé en fonction des faits de l’affaire, permettant de déterminer la date de prise de possession de son bien par l’acquéreur. Bien qu’en pratique il s’agira souvent de la date de remise des clefs.

Il est nécessaire de rappeler qu’une simple mise en demeure adressée par un acquéreur à son vendeur n’est pas suffisante pour interrompre le délai de prescription d’un an ; seule une assignation en justice le permet.

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